营业税改增值税政策在今年5月1日要全面铺开，与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。那么德阳市民在二手房交易过程中税费应该如何交呢？

按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有税负增加的担忧。

如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况：

首先是出售购买2年内的房屋。

以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。

对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。

“通过计算，粗看对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外，增值税出来的话，其他一些税理论上也会进行调整。” 卢文曦称。

值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

对此，胡怡建指出，“营改增只涉及到营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。”

“目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。

也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。

二手房交易税费由谁交?

按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，一个愿打一个愿挨，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。

税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

二手房房产交易处于低迷时期，市场越来越有利于买方的情况下，业主愿意分摊税费的情况近期明显增多，甚至有业主愿意同买家各付各税。但实质上只是形变质不变，其实不管是实收还是各付各税，对于售房者收益并没有变化，其实不管是实收还是分摊交易费用，总价往往是一样的，业主愿意分摊部分税费，在放盘时会把这部分费用加到放盘价上，始终还是羊毛出在羊身上。

税费转嫁是否合理，业主实收由买家支付卖方税费，但税所所出具的票据名称还是原业主的，由此看国家规定该项费用应由出售收益方支付，现由买家支付并不合理，但买卖交易亦存在你情我愿的合同原则，也可以说合理!

税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡，也就是卖方为主导地位的情况下，卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是绝对的，主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说，卖方仍然处于主动的地位，所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后，卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。

总的来说，作为卖方而言，更乐于见到的是收到整数的房款，所以一般为了省事而选择让买方承担税费;而作为买方而言，在交易的过程中主要是计算付出的总价，包括应付的税费，所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。